财富增长促使房价攀升

      骤然下降的房地产交易量、扑朔迷离的市场前景，使一场纯专业的宏观经济形势与房地产发展趋势报告会，吸引了大批普遍市民的积极参与。昨天，由深圳市专家工作联合会、深圳市投资商会联合主办，花样年·香年广场承办的“当前中国经济形势与房地产发展趋势”报告会座无虚席，两位重量级的主讲嘉宾：著名经济学家茅于轼、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，成了台下每一位听众，无论是房地产开发商、中介服务商，还是房地产投资者、持币待购的普通市民……破解房地产市场未来发展趋势的希望所在。

　　这两位身负不同背景的经济学者，在回答房地产市场快速上涨的原因时，以不同的方式为高房价作出了经济学的解释与分析。

“面粉”为什么贵过“面包”

　　已经78岁高龄的著名经济学家茅于轼，依然风度翩翩，思维敏锐。他从经济学的一系列基本原理入手，娓娓道来，而面对听众抛来的一个个尖锐的问题，不仅反应敏捷，而且回答不避禁忌，直指核心，其一语直逼问题要害的风格令听众赞叹不已。

　　茅于轼认为，住房的不公平是人类社会不公平现象的集中表现，最好的房子住的人最少，最破的房子人口最密集，这一现象从古至今，无一能免。政府也许不能完全解决这一现象，但能通过有效的政策加以缓解。因此，他积极赞成廉租房政策，认为能有效改善最贫困人群的居住条件；而对经济适用房政策，他认为其帮助的对象并不是最贫困的人群。

　　他指出，现有的土地政策将限制土地供给，其结果必然导致房地产价格的上升。

　　相比之下，具有官方研究机构背景的巴曙松，言辞上更为温和、含蓄，但观点却如出一辙。他认为中国土地政策的国情在某种程度助长了房地产开发商积极拿地、价格恐慌性攀高的问题，从而出现了“面粉卖得比面包还贵”的现象。他认为，中国城市占国土面积仅3.4％－3.5％，但却贡献了GDP的50％－60％，城市的集约效应十分显著。如果现有城市面积增加一倍，城市的集聚效应将会吸引更多的人口在城市工作、居住，无疑将使城市的集约效应得到更大的发挥。

　　在北京，从去年到今年，房价快速上涨，就与2003－2004年批地数量的下降有着直接关联。据此分析，他认为，未来北京房价的增幅有望减缓。

财富增长促使房价攀升

　　对于时下房地产分析中最为流行的房价／收入比方法，巴曙松表达了自己的不同意见：“上世纪90年代初，懂得市盈率、市净率的人，就是股市分析专家了。那么当前的房地产分析水平只相当于90年代初的股市分析水平。”他认为，从各国的实际情况来看，房价的变化更多地与财富存量的增长相关，深圳房价的上涨显然与股市的上涨、市值增长有着明显的关系。

　　据巴曙松与一些金融机构房地产行业研究员的测算，目前深圳房地产的市值已经高达50万亿元，而在5年前，这个数字可能仅有现在的1／10（相比之下，在牛市中快速膨胀起来的股市总市值也只有28万亿元左右）。社会各阶层购房者都有可能分享到这种升值。如果将北京、上海、广州等重点城市的房地产都进行这种估值，那么将会发生一场社会财富的全面重估。

　　在分析中国房地产价格大幅上升的诸种因素中，他认为，中国特定的经济结构导致了其中的非贸易部分（如房地产），将天生成为吸引流动性的重要部门；另外，在货币升值的问题上，由于中国经济对出口的依赖，使之不能承受过大升值的冲击，而是选择了渐进升值的特殊路径，这也导致了“小幅的货币升值＋资产价格上升”的现象。

市场缺乏足够做空力量

　　巴曙松认为，当前的房地产市场可以借用股市的一句话来形容，即“做空机制的欠缺”。市场各方，无论是开发商还是已购房者，都不希望看到房地产价格的下跌，在缺乏透明、公平的房地产供求信息的社会里，这些群体处于信息强势的一方，而没有购房的普通消费者是分散的，处于信息弱势的地位。在这种情况下，房地产市场缺乏足够的做空力量。

　　但是，在政府在房地产市场上所扮演的角色上，巴曙松对现有的房地产政策也有一些不同看法。例如在房地产调控政策中对于户型的限制，他认为“一种管制必然导致更多的管制”，对于90平方米的限制措施，开发商可以通过大户型旁设计一个小户型、增加层高等各种办法来摆脱限制，管理层不得不出更多的限制性措施。实际上，地产商为什么喜欢开发大户型的住宅，这是与我国房地产发展的阶段有关，在不同的时期，房地产显然有不同的主打面积，这是一个渐进的过程。又如，在解决低收入者的住房问题上，现有政策让房地产商承担了许多政府应当承担的责任。在香港，由政府担负起了解决中低收入阶层人的住房问题，有47％－48％的香港人居住在由政府提供的居屋和公屋中，从而使得香港在保持社会竞争力的同时，又保证了社会的相对公平。因此，中国的房地产市场也面临着两者的重新定位。

深圳买房者趋谨慎

　　据深圳市国土房产局销售公示数据显示，10月份前半个月，深圳新房均价较9月份均价有10％左右的降幅。购房者的谨慎、开发商销售正常化都是楼市调控及其预期下的市场反应，也造成了目前深圳楼市有价无市的局面。

　　深圳目前的新房成交量和真实的买房需求相差甚远。随着国家和地方政府一连串宏观调控政策的出台，买房者对于房价的心理预期发生了变化，买房更加谨慎。“十一”黄金周七天时间，也正值深圳房地产秋季房产交易会举行，期间，深圳新房仅成交82套，成交面积6600余平方米，成交量之低令人咋舌。

　　继央行和银监局对第二套房提高首付和贷款利率后，国土资源部规定开发商拿地不得分期付款、央行再次提高准备金率、物业税试点或将开征等调控政策弥漫在楼市的上空，让买房者似乎对房价下降看到了希望。买涨不买跌似乎的确是恒久不变的真理。房价不继续上涨了，买房者也开始在犹豫中等待，对近一周深圳难得的同时推出的6个新楼盘，买房者并不感兴趣，完全没有了当初“抢”房的热情。

　　根据对各新推盘的销售人员了解，新推出的楼盘销售大都在3成左右，没有再现开盘即成尾盘的盛景，楼盘销售回归正常化。（中证）